Vốn cho thị trường bất động sản: Đâu là giải pháp?

Thị trường bất động sản (BĐS) mỗi năm cần khoảng 20 tỉ USD vốn đầu tư, trong khi  đó trên thực tế, các kênh huy động vốn lại chưa đáp ứng được.

Theo đề xuất của Bộ Xây dựng, việc thành lập quỹ tín thác BĐS sẽ góp phần khơi thông nguồn vốn cho thị trường vốn rất giàu tiềm năng này.

Khát vốn

Trong báo cáo phân tích số liệu Tổng điều tra dân số và nhà ở Việt Nam 2009, Bộ Xây dựng dự báo về nhu cầu về nhà ở và vốn đầu tư để phát triển nhà ở đến năm 2015. Cụ thể: Dân số Việt Nam ước tính đạt 91,5 triệu người, do đó diện tích nhà ở cần đáp ứng cho cả thành thị và nông thôn sẽ vào khoảng 1.966,6 triệu  mét vuông (bình quân 21,5m2 sàn xây dựng/người). Để hoàn thành chỉ tiêu này, nhu cầu vốn đầu tư vào nhà ở dự tính khoảng 2.205.000 tỉ đồng (tương đương 100 tỉ USD), trung bình, mỗi năm cần khoảng 20 tỉ USD vốn đầu tư.

Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, ước đến hết ngày 31.12.2010, khoảng 228.000 tỉ đồng đã được rót vào thị trường BĐS thông qua hình thức cho vay (tăng 23,5% so với năm ngoái). Các tổ chức tín dụng cũng thông qua các sản phẩm tín dụng thích hợp để cung ứng vốn tín dụng cho các đối tượng đã có nhu cầu về BĐS như cho vay mua nhà, thuê BĐS... Tuy nhiên, số tiền trên vẫn chưa đáp ứng được khoản tiền mà thị trường đang cần từ nay đến hết năm 2015.

Theo một số chuyên gia, với nhu cầu nhà ở tăng mạnh mẽ như hiện nay, nếu nhà nước không có chính sách hợp lý điều chỉnh dòng tiền vào thị trường, nhiều khả năng thị trường BĐS sẽ dễ dẫn đến tình trạng thiếu vốn cục bộ tại nhiều phân khúc.

Quỹ tín thác BĐS - có là giải pháp?

Từ trước đến nay, việc huy động vốn của các doanh nghiệp BĐS được thực hiện qua một số kênh như: Hợp đồng góp vốn với khách hàng, phát hành trái phiếu, cổ phiếu, các quỹ đầu tư nước ngoài... Tuy nhiên, việc huy động vốn từ các kênh vào BĐS còn hết sức hạn chế. Sản phẩm của các quỹ đầu tư BĐS thời gian qua chưa huy động được nguồn vốn nhàn rỗi. Đa phần nguồn vốn cho thị trường BĐS từ hệ thống tín dụng ngân hàng và vốn huy động trực tiếp từ người mua nhà dưới dạng hợp đồng góp vốn.

Quỹ tín thác BĐS là mô hình quỹ chuyên đầu tư trong lĩnh vực BĐS nói chung và nhà ở nói riêng. Mục đích của quỹ là huy động vốn nhàn rỗi của các nhà đầu tư nhỏ lẻ thông qua phát hành chứng chỉ quỹ để đầu tư vào lĩnh vực nhà ở, khắc phục được vấn đề về vốn cho thị trường nhà ở chỉ trông chờ vào ngân hàng như hiện nay.

Quỹ này được đầu tư 100% vốn vào BĐS và sẽ được ưu đãi về thuế. Quỹ tín thác BĐS được xem là một trong những cách chứng khoán hóa BĐS (thông qua chứng chỉ quỹ) và nhiều người có thể đầu tư vì vốn huy động có thể chỉ từ vài triệu đồng. Người dân sẽ được chia lợi nhuận theo tỉ lệ vốn góp. Với đề xuất này, Bộ Xây dựng cho rằng, Nhà nước cần có biện pháp kiểm soát để hạn chế những nguy cơ chứng khoán hóa BĐS như quy định cụ thể các tiêu chuẩn về nhân lực, nguồn vốn, quản lý rủi ro...

GS Habibullah Khan chuyên gia tư vấn của Ngân hàng Thế giới (WB) trong một cuộc hội thảo gần đây cũng nhấn mạnh tới việc cần thiết phải thành lập quỹ tín thác BĐS tại Việt Nam. Các quỹ ủy thác này được quản lý chuyên nghiệp và là cơ hội cho các nhà đầu tư nhỏ. Các cá nhân có thể đóng tiền vào quỹ dù chỉ với số lượng nhỏ và có được một nguồn thu nhập ổn định thường xuyên từ quỹ vì 90% doanh thu từ các quỹ ủy thác đầu tư BĐS đều chia cho các cổ đông.

Tuy nhiên, GS Khan cũng cảnh báo rằng, ở khía cạnh khác, nhà đầu tư cũng nên thận trọng. Do các quỹ này niêm yết trên các TTCK nên nếu thị trường chứng khoán đi xuống thì nhà đầu tư sẽ phải chịu rủi ro vì giá trị của quỹ cũng đi xuống.

(Báo Lao Động)